Прежде чем подписывать договор, проведите разговор с соседями, но так, чтобы владелец квартиры не знал об этом. Узнайте, какое у них мнение о собственнике квартиры, насколько комфортно в плане звукоизоляции, и есть ли рядом неприятные соседи, например, те, кто злоупотребляет алкоголем или употребляет наркотики.
Как снять квартиру в Москве
Автор Квартблога недавно получил прекрасный опыт поиска жилья в аренду в Москве, который продлился два месяца. За это время было изучено множество объявлений, что принесло ему практические знания и навыки.
Меня интересовало множество объявлений: «Ищем соседа», «Ищу однокомнатную квартиру», «Не сдает ли кто двухкомнатную квартиру рядом с центром?» — такие запросы постоянно появлялись в моей ленте друзей, и в какой-то момент я не могла представить, что эта ситуация коснется и меня. Все изменилось, когда я устроилась на работу на Водном стадионе. С мыслью о том, что мне нужно каждый день добираться из района Проспекта Вернадского, мне становилось не по себе. Этим обстоятельствам было суждено изменить мою привычную жизнь. Мои родители были очень рады мне помочь в этом вопросе, готовясь профинансировать мой переезд, что также избавляло их от необходимости меня поддерживать.
Обо мне
Как видите, в роли квартиросъемщика я точно могу считаться практически идеальной кандидатурой: я родилась в Москве и являюсь дочкой и внучкой москвичей. У меня стабильная работа с хорошей зарплатой и нет никаких зависимостей, детей или домашних животных — все это абсолютно необходимо для арендодателей и часто подчеркивается в объявлениях: «Сдадим приличным», «Сдадим работающим и платежеспособным». Тем не менее, меня удивил расовый вопрос, который мне задавали почти постоянно. «Вы славянка по национальности?» — интересовались, а множество предложений буквально кричали на весь экран: «СЛАВЯН». Не могу поверить, что все арендодатели являются ярыми расистами и отказываются сдавать квартиру русскоязычным армянам или евреям. Скорее всего, это нежелание иметь дело с людьми, представляющими непривычные для них культуры. Впрочем, у меня не было возможности это проверить: я-то самая натуральная славянка с светлыми волосами, голубыми глазами и обычной фамилией. Тем не менее, я столкнулась с дискриминацией по другой, очень неожиданной причине.
Как снять квартиру без риэлтора
Этот процесс сложный, но вполне осуществимый. Для начала необходимо:
- составить список сайтов и приложений-агрегаторов, которые будете использовать для поиска;
- определить budget на аренду, площадь квартиры и допустимое качество ремонта;
- выбрать район, в котором хотите жить.
Обновляйте список объявлений ежедневно. Некоторые сервисы позволяют установить уведомления — это поможет вам оперативно реагировать на новые варианты в желаемом районе. Поймали интересное предложение? Звоните сразу.
Дарья, бывший сотрудник агентства недвижимости, рекомендует разработать бюджетный диапазон: на какую сумму аренды вы готовы потратиться. Также необходимо составить список мебели и бытовой техники, которые вы хотите видеть в арендованном жилье.
Не забывайте о транспортной доступности. Если у вас есть автомобиль, вам будет легче добраться до нужного места. Однако если вы планируете выбирать более доступное жилье вдали от центра без собственного автомобиля, стоит учесть, сколько времени вам потребуется, чтобы доехать до ближайшего метро и на работу. Это также включает оценку стоимости такси из центральных частей города. Проанализируйте все возможные варианты.
Слова эксперта подсказывают, что иногда имеет смысл рассмотреть возможность снять квартиру чуть дороже, но ближе к работе или к станции метро. Поэтому не ограничивайте свои поиски слишком рано.
Если вам повезет, возможно, вы станете одним из тех счастливчиков, кто найдет замечательное жилье недалеко от метро в уютном районе. Запаситесь терпением, не бойтесь, что не хватит средств на подходящий вариант. Рассмотрите возможность оформления кредита в Совкомбанке и выберите квартиру своей мечты.
Хотите переехать в новое жилище, но отсутствуют средства на оплату комиссии, залога и первого месяца аренды? Вам поможет кредит на аренду квартиры от Совкомбанка. Эффективный онлайн-калькулятор поможет вам рассчитать удобный ежемесячный платеж, который не отразится негативно на вашем бюджете.
Что узнать при разговоре по телефону
Сразу уточняйте, кто именно сдает квартиру. В объявлении эта информация может отсутствовать, и вы можете подумать, что общаетесь напрямую с владельцем, а на самом деле — с агентом.
Назначьте время и место встречи. Если вы договариваетесь за несколько дней до просмотра, лучше ещё раз созвониться перед встречей. Если собственник квартиры уже успел сдать ее и забыл вас уведомить, это поможет вам не потерять время на дорогу.
Вы можете попросить прислать дополнительные фотографии. Возможно, владелец не предоставил хороших снимков кухни, и вам нужно подробнее изучить технику. Чем больше информации вы получите заранее, тем понятнее станет вопрос, подходит ли вам данное жилье и стоит ли договариваться о встрече.
Если вы хотите арендовать хорошую квартиру на длительный срок без использования посредников, вам придется пообщаться с большим количеством людей и выяснить все нюансы.
Где можно снять квартиру без посредников
Дарья советует начинать поиск с тематических групп в социальных сетях, таких как ВКонтакте, или пользоваться телеграм-ботами, которые подбирают варианты жилья на основе ваших запросов, например, HomeBro. Также стоит изучить специализированные сервисы поиска жилья: на сайте Locals размещаются объявления исключительно от собственников в Санкт-Петербурге и Москве.
Сайты объявлений
Существуют платформы, где можно найти предложения от владельцев жилья. К числу таких площадок относятся Avito, Яндекс.Недвижимость и Циан. Настройте параметры поиска так, чтобы видеть только варианты «Квартиры от Аренды». Так вы получите доступ именно к объявлениям от собственников.
Соцсети
Вступите в сообщества, где публикуются объявления о сдаче, и регулярно проверяйте обновления несколько раз в день. Хорошие предложения исчезают быстро, поэтому лучше включить уведомления, чтобы ничего не упустить.
Знакомые
Сарафанное радио — исключительно мощный инструмент. Расскажите друзьям, что вы ищете квартиру. Уточните, сколько комнат вам нужно и в каком районе вы хотите снять жилье. Возможно, у вашего друга нет сдающегося жилья, но его знакомые или родственники могут знать что-то интересное.
Не стесняйтесь размещать информацию о поиске квартиры в своих социальных сетях. Напишите пост или разместите историю с просьбой о помощи.
Когда обращаться к риэлтору?
Тем, кто впервые снимает квартиру в Москве или имеет ограниченное время для поиска, рекомендуется обратиться к риелторам. Иногда самостоятельный поиск жилья оказывается более затратным, чем выплата агентского вознаграждения (примеры подобных ситуаций приведены ниже).
По словам руководителя отдела аренды жилых помещений компании Blackwood Виктории Опольской, при самостоятельной аренде существуют риски, связанные с условиями договора: что включено в арендную плату, кто отвечает за коммунальные платежи, при каких условиях можно расторгнуть договор и кто несет за это ответственность (необходимо понимать, что арендодатель не может просто так разорвать договор и выселить арендатора), как производится расчет возможного ущерба квартире, что считается естественным износом, а что — ущербом, на каких условиях возвращается страховой депозит и т.д.
С агентом тоже заключите договор
С другой стороны, в большинстве агентств недвижимости применяются стандартные договора. Если аренда квартиры осуществляется через профессиональное агентство, что, безусловно, является более безопасным, чем самостоятельный поиск или работа с частными маклерами, многие из которых не всегда являются добросовестными, важно подписать договор на предоставление услуг. В таком случае агентство будет отвечать за все свои действия или бездействие, — говорит руководитель управления аренды квартир компании ИНКОМ-Недвижимость Галина Киселева. По ее словам, если клиент не оформил свои отношения с агентством, предъявить какие-либо требования к агентству становится бессмысленно.
В крупных компаниях, таких как ИНКОМ, существуют так называемые гарантийные талоны. Например, если произойдет пожар, затопление, если арендодатель захочет досрочно расторгнуть договор аренды или в случае конфликтных ситуаций, риелтор гарантирует бесплатный переселение арендатора на аналогичных условиях. При этом все затраты берет на себя посредник.
Как предостерегает первый заместитель директора компании МИЭЛЬ-Аренда Мария Жукова, самостоятельным арендаторам следует быть очень осторожными на этапе подбора жилья и остерегаться предложений, цена которых значительно ниже рыночной.
Арендный рынок оперирует меньшими суммами, чем рынок недвижимости в целом, но и здесь существуют риски. В интернете можно встретить большое количество заманчивых предложений, за которыми могут стоять сомнительные агенты или маленькие компании, которые экономят на рекламе, — говорит она.
Большинство таких объявлений выглядят одинаково, а цены отличаются от рыночных на 50-70%. Такого рода предложения в самых безобидных случаях являются крючками, на которые ловят клиентов, а потом сообщают, что этого жилья уже нет, но предлагают другие, которые находятся в пределах рыночной стоимости.
Что проверять в понравившейся квартире?
1. Право собственности
Во-первых, необходимо тщательно проверять, кто является собственником квартиры, которую собираетесь снять. Не редкость, когда квартиру предлагает в аренду один собственник, а позже появляется другой владелец, имеющий полное право на имущество, — отмечает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
Это может произойти, если квартира была приобретена во время брака и записана на одного из супругов, а после развода разделена на две равные доли, не уведомив арендодателя. Чтобы избежать ненужных проблем, лучше сделать запрос в ЕГРП и убедиться, кто именно является собственником квартиры, которая будет сниматься.
Имел место случай, когда договор с арендатором подписывали двое арендодателей, квартира находилась на ремонте, и согласно условиям соглашения, ремонт должен был окончиться в течение недели. Но спустя две недели арендатор недовольно заявил, что помещение не было завершено в срок; в ходе разбирательства появился третий собственник, не участвовавший в подписании договора, который категорически заявил против сдачи помещения в аренду, и это привело к признанию договора недействительным, — вспоминает Виктория Опольская из Blackwood.
Кроме того, существует риск, что квартиру могли сдать в аренду несколько раз на один и тот же срок. Это может быть ситуация, когда человек оплатил месяц вперед, а потом обнаруживается, что квартиру сдал мошенник нескольким таким же арендаторам, — говорит директор EliteCenter Карен Мелконян.
2. Все отношения — только в письменном виде
Ключевой ошибкой арендаторов, по мнению экспертов, является управление отношениями с арендодателем лишь на основе устных договоренностей. Важным документом по традиции выступает договор аренды, при подписании которого арендодатель обязуется передать арендатору квартиру и имущество, находящееся в ней, устранять все недостатки и не пытаться продать или обменять квартиру до завершения договора аренды. По предварительной договоренности арендодатель может периодически приезжать и проверять состояние жилья.
Арендатор в свою очередь имеет право пользоваться арендуемым помещением и обязан регулярно вносить арендную плату и своевременно оплачивать телефонные вызовы. Если арендатор желает провести какие-либо ремонтные работы в квартире, он должен получить разрешение от арендодателя, который в свою очередь обязан компенсировать эти расходы или зачесть их в счет арендной платы.
Договор аренды является основной гарантией как для арендодателя, так и для арендатора, поэтому очень важно четко подойти к его составлению. Существуют многочисленные судебные практики, связанные с ошибками в составлении подобных соглашений, — отмечает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании ИНКОМ-Недвижимость.
По ее словам, однажды к арендатору пришли судебные приставы описывать его имущество. Как выяснилось, арендодатель имел солидный долг перед банком, и квартирой, где он имел постоянную регистрацию, заинтересовались приставы. В подобной ситуации доказать приставу, что телевизор и стиральная машина принадлежат арендатору, будет крайне сложно; для этого необходимы хотя бы документы, подтверждающие покупку имущества. В итоге, арендатор смог в суде доказать, что проблемы с имуществом не касаются его, опираясь на акт приема-передачи, который был подписан в момент заключения договора аренды.
Как снять жилье без риелтора, чтобы не потерять деньги и нервы
Меня зовут Екатерина. В 2013 году я сняла свое первое жилье в Санкт-Петербурге без помощи знакомых и риелторов. В 2019 году я повторила этот опыт.
Это было непросто: я чуть не столкнулась с мошенниками и шумными соседями, а арендодатели даже хотели, чтобы я поменяла мебель в квартире.
Екатерина Дадыкина
Я нашла комнату и квартиру для
аренды
Рассказываю на своем опыте, на что следует обратить внимание перед тем, как заключать договор аренды.
Не платить аванс наперед
На таких платформах как Авито, Циан или Яндекс.Недвижимость публикуются объявления о сдаче комнат или квартир. На фотографиях всё выглядит прекрасно: свежий ремонт, красивый интерьер, дорогая мебель. Часто цены там ниже на 20% по сравнению с другими предложениями в этом же районе.
Когда вы звоните по номеру из объявления, с вами общается человек, представляющий себя риелтором или собственником. Они утверждают, что по личным причинам квартиру нужно срочно сдать, поэтому стоимость аренды снижена, а ключи только отдадут первому, кто сделает предоплату. Бывает, предлагают внести залог за первый месяц как гарантию того, что жильё дойдет до вас, и его не предложат другим арендаторам.
Иногда сообщают, что квартиру из объявления уже сдали. Взамен предлагают «полный набор» других «отличных вариантов», которых нет на популярных сайтах. Чтобы получить доступ к этой базе, необходимо посетить офис, подписать договор с агентством и заплатить от 5 до 15 тысяч рублей.
Все это проделывают мошенники. После того как деньги поступят на карту, никто вам не ответит, а контактный номер оказывается недействительным. Даже если вы заключили договор, после нескольких месяцев оказывается, что компания уже не существует, и документы не имеют юридической силы.
На что обратить внимание?
Прежде всего, тщательно осмотрите квартиру и всё её содержимое. Рекомендуется составить опись имущества (это можно сделать даже в произвольной форме). Опишите внешний вид и техническое состояние мебели, бытовой техники, освещения, сантехники, окон и дверей. Все неисправности также необходимо зафиксировать, чтобы упростить разрешение возможных споров с собственником в будущем.
Как правильно составить договор аренды:
- Предмет найма: укажите полный адрес квартиры, площадью и количеством комнат.
- Стороны договора: паспортные данные как арендатора, так и арендодателя.
- Срок договора и порядок оплаты — перед подписанием договора обязательно уточните, кто будет оплачивать коммунальные услуги.
- Ответственность сторон: уточните, за что будете нести ответственность по отношению к собственнику квартиры и какие обязательства возложены на него.
- Порядок выселения: определите, сколько времени вам потребуется для выселения после окончания договора аренды.
- Дополнительные условия: в этом пункте обычно прописываются условия посещения собственника, проведения ремонта и другие важные моменты.
Правильно и профессионально составленный договор аренды поможет избежать ненужных конфликтов и защитит ваши финансовые интересы. Если вы арендуете квартиру на длительный срок, целесообразно заверить договор у нотариуса.
Арендную плату рекомендуется переводить безналичным способом или же каждый раз просить у владельца расписку о получении средств — это создаст документальное подтверждение о своевременности и полноте платежей.
Где искать
Как наиболее безопасно и надежно снять квартиру? Лучший вариант — искать жильё через знакомых, поскольку это дает преимущества обеим сторонам: собственник получает надежного арендатора, а наниматель уверен, что хозяин квартиры — честный человек. Однако найти такое жильё – это настоящее везение, и при этом не всегда возможно осуществить подобный поиск, особенно когда времени на поиски недостаточно.
Другой вариант — обратиться к риелторам. Это может помочь избежать риска столкнуться с мошенниками, а также сэкономить время, не обзванивая несуществующие объявления. Но, к сожалению, услуги риелторов зачастую платные — чаще всего они требуют вознаграждение в размере месячной арендной платы или ее половины.
Тем не менее, сегодня есть множество возможностей найти арендодателя самостоятельно через интернет. Вот несколько платформ, где можно находить объявления:
- Avito — самая крупная и популярная площадка, где можно настроить фильтрацию по объявлениям от собственников, исключая агентства.
- Циан — еще один востребованный ресурс, особенно в Москве. Здесь можно снять квартиру на сутки или на длительный срок.
- Домофонд — также встречаются варианты от собственников.
- Яндекс.Недвижимость — объявления от частников встречаются реже, но также попадаются.
- Locals — сайт, где размещаются объявления только от директоров. Они помечены зелёным кружком, что означает, что модератор проверил их и подтвердил отсутствие посредников.
Кроме того, искать квартиры удобно в социальных сетях. В своём городе можно найти тематические группы, изучать опубликованные предложения или разместить своё объявление о поиске жилья с вашими требованиями. Например, таких групп много в соцсети ВКонтакте.
К сожалению, мошенники встречаются не только на рынке аренды жилья, но и в интернете. Переход по ссылке от незнакомого отправителя или загрузка подозрительных файлов может предоставить злоумышленникам доступ к вашим данным. Поэтому лучше заранее установить хорошие антивирусные программы для защиты вашего устройства. Например, на устройствах под управлением Android можно установить бесплатное антивирусное приложение Kaspersky Security для МТС.
