Но будьте готовы к тому, что занятие бизнесом по сдаче квартир не так просто, как может показаться на первый взгляд. И это совершенно не те классические утверждения о том, что «сдам комнату и буду жить на арендную плату!».
Что выгоднее: сдавать квартиру посуточно или на длительный срок
Сдача квартиры в аренду является довольно распространённым дополнительным источником дохода. Однако стоит разобраться, какой срок сдачи наиболее выгоден для арендодателя. Давайте изучим этот вопрос с помощью реальных примеров.
Правила краткосрочной сдачи жилья
Прежде всего, важно понимать, что краткосрочная аренда подразумевает сдачу жилья на срок от одного дня до нескольких недель. Оплата производится заранее за предполагаемое количество дней аренды.
Этот формат особенно удобен для туристов или людей, которым временно необходимо жильё по другим причинам. К примеру, вы можете переехать в новый город и искать постоянное место жительства, но не хотите останавливаться в отеле. Или, если кто-то приехал на сезонную работу или в командировку, а работодатель не оплачивает проживание в гостинице.
Для арендодателя важно помнить о налогах. Согласно закону, собственник обязан декларировать доход от аренды недвижимости. Если этого не сделать, то в лучшем случае вас ждёт штраф.
Поэтому важно составить надлежащий договор, подать документы в налоговую службу, заполнить декларацию и корректно уплатить налоги на доход от аренды. Также помните о различии в налогообложении для апартаментов и квартир.
Если вас интересует, как сдавать квартиру без посредников, существует пошаговая инструкция, которой следует придерживаться.
Доход: высокий vs стабильный
Существенным преимуществом посуточной аренды является возможность получения высокого дохода. В идеальных условиях, когда ваша недвижимость простаивает на минимальное время, сдача квартиры на короткий срок может принести больше, чем долгосрочная аренда. Например, двухкомнатная квартира, сдающаяся по цене две тысячи рублей в сутки, может принести порядка 40 тысяч рублей за месяц, если активно продвигать предложение на популярные сайты по аренде недвижимости. Более того, в высокий сезон, когда спрос на посуточную аренду превышает предложение, а цены растут, шансы на дополнительный заработок увеличиваются.
Согласно данным компании МИЭЛЬ-Аренда, в экономклассе средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Москве летом 2016 года составила 29 тысяч рублей в месяц, двухкомнатных — 37 тысяч рублей, трехкомнатных — 47,6 тысячи рублей в месяц.
Однако сдача квартиры посуточно также сопряжена с определёнными рисками. Прибыль в значительной степени зависит от востребованности вашей недвижимости, и в периоды низкого спроса вы можете столкнуться с продолжительными простоями квартиры.
Напротив, при наличии договора долгосрочной аренды возможность простоя минимальна; в худшем случае возможный ущерб будет компенсирован неустойкой со стороны арендатора. Тем не менее, стабильный доход возможен и в случае с посуточной арендой — если вы активно сами продвигаете квартиру или у вас есть пул постоянных клиентов.
Свобода действий: абсолютная vs ограниченная
При долгосрочной аренде собственник вынужден соблюдать определённые условия. Формально арендодатель остаётся владельцем квартиры и сохраняет право пользования и распоряжения своим имуществом, однако временно эти права передаются арендаторам. Это означает, что в случае необходимости срочной продажи квартиры или выселения сложного жильца, владельцу могут быть нанесены убытки из-за досрочного расторжения договора. В свою очередь, посуточная аренда предоставляет собственнику полную свободу действий, что позволяет быстро адаптироваться к меняющимся обстоятельствам.
Согласно данным портала «Мир квартир», в майские праздники 2016 года средняя ставка аренды однокомнатных квартир в Москве составила 2,8 тысячи рублей в сутки, двухкомнатных — 3,8 тысячи рублей, трехкомнатных — 5,3 тысячи рублей в сутки.
Ещё одно весомое преимущество краткосрочной аренды заключается в том, что вы можете в любое время корректировать арендную ставку в зависимости от внешних условий. Помимо сезонного влияния, к таким факторам относятся инфляция, массовые мероприятия в городе, во время которых спрос на краткосрочную аренду традиционно увеличивается, что влечёт за собой рост цен. В период стагнации собственники могут быстро реагировать на изменения на рынке и устанавливать цену, соответствующую текущей ситуации.
Тонкости бизнеса на аренде квартир
Одно дело, если квартира была унаследована от бабушки, и вы решили сдавать её в аренду без каких-либо вложений. Однако совершенно другая ситуация имеет место, когда вы копите деньги или берёте кредит в банке для покупки квартиры, выполняете ремонт и закупаете мебель. В этом последнем случае без бизнес-плана и анализа рисков не обойтись. Какие же риски могут возникнуть?
Поиск арендаторов
Как найти клиентов для краткосрочной или долгосрочной аренды? — это ключевой вопрос, с которым сталкивается каждый арендодатель.
Если ваша квартира находится в относительно хорошо развитом районе, то есть множество способов привлечения арендаторов:
Однако не все методы работают с одинаковой эффективностью. Например, если вы планируете сдавать свою квартиру командированным работникам, они, как правило, оказываются в новом городе впервые и, вероятно, ищут жильё на тех же платформах, таких как Авито или в социальных сетях. В некоторых случаях они могут просто приехать и искать варианты на месте, поэтому объявления на вокзале также могут быть эффективны.
Кстати, риэлтерские агентства применяют схожие методы привлечения арендаторов, но с вознаграждением, которое может достигать 25% от вашего дохода.
Расходы на содержание квартиры
Бизнес по посуточной аренде подразумевает, что время от времени необходимо осматривать вашу недвижимость.
Проблема заключается в том, что:
Все это связано с так называемым естественным износом. Конечно, вы будете нести эти расходы на себя. Но это не единственные расходы, которые вам предстоит взять на себя.
Учтите также, что необходимо будет:
- убирать квартиру после выселения каждого нового жильца;
- стирать полотенца и менять постельное белье;
- чистить сантехнику и выполнять другие работы по поддержанию порядка.
Если вы решите воспользоваться услугами клинингового агентства, вам может потребоваться потратить минимум 5 000 рублей в месяц, а это не включает дополнительные расходы на услуги прачечной.
Расходы по обстоятельствам
Без таких расходов никак не обойтись. Периодически вы столкнетесь с необходимостью:
Исходя из этого, арендодатели стараются минимизировать предоставляемое жильцам оборудование и вещи. То есть, чем меньше предметов в квартире, тем ниже затраты на их закупку, чистку и ремонт.
Что нужно иметь в квартире для посуточной сдачи? Унифицированного нормативного списка нет, однако, как правило, требуется:
- предоставить посуду и столовые приборы (стаканы, чашки, вилки, тарелки, кастрюли);
- оснастить минимальной бытовой техникой (например, электрический чайник, стиральная машина, микроволновая печь);
- предоставить свежие гигиенические принадлежности (мыло, шампунь и так далее);
- застелить кровать (чистое постельное белье обязательно меняется после выселения каждого жильца);
- мебелировать помещение (кровать, диван, письменный стол).
Обратите внимание, что эти требования достаточно условные. Например, даже в отелях не всегда предоставляется полный набор гигиенических принадлежностей, и это зависит от уровня отеля.
Что нужно для сдачи квартиры в аренду посуточно
Чтобы заключить договор и зарегистрировать его, вам нужно подготовить пакет документов:
Часто возникают ситуации с так называемой субарендой. То есть, собственник сдал свою квартиру в аренду, а арендатор решил передать её в субаренду.
Эти правоотношения не являются незаконными, но должны быть регламентированы соответствующим договором.
Если у вас возникла ситуация с субарендой, вам потребуется дополнительно предоставить следующее:
- первичный договор аренды;
- согласие собственника на сдачу в субаренду (это должно быть явно указано в договоре).
Важно, чтобы собственник квартиры был осведомлён о действиях арендатора в отношении эксплуатации имущества. Теперь вы знаете, какие документы необходимы для оформления аренды.
Что касается самого договора, в нём отражаются ключевые моменты:
Дополнительно может прилагаться так называемый передаточный акт, в котором указываются все предметы, находящиеся в квартире, и их состояние. Это важно, чтобы в будущем не возникало недоразумений, в духе: «Стиральная машина уже была сломана! Мы не виноваты!».
Ежики в мессенджерах
Следующим моим квартирантом стал молодой человек по имени Егор. Он утверждал, что работает строителем и что ему не составит труда починить розетку или вернуть на место выпавшую гардину, если она отвалилась после выселения предыдущих жильцов. Егор также сообщил, что очень занят на работе, не курит и не употребляет алкоголь.
Пока Егор жил в моей квартире, мне с ним было довольно спокойно: он не шумел, не надоедал постоянными звонками и не устраивал дебошей. Однако у него была одна странная привычка: время от времени он присылал мне в мессенджерах странные сообщения. Существует подозрение, что его отказ от алкоголя компенсировался чем-то другим. Например, он иногда в 2 часа ночи отправлял мне смайлики в виде ежиков. Когда на следующее утро я спрашивала его о таких сообщениях, он оставлял это без комментариев, и его «ежики» продолжали появляться. В конце концов, Егор съехал тихо и мирно, так как нашёл девушку, у которой была собственная недвижимость, и вскоре переехал к ней.
Тараканы и засохшие кастрюли
После Егора у нас поселился другой молодой человек по имени Костя. Он был родом из Таджикистана и обучался в Новосибирске параллельно с работой. Мне было приятно знать коллег и родственников Кости, поскольку это добавляло ощущения надёжности. Костя был довольно скромным и спокойным, и я не стала сильно его контролировать. Но однажды, перед Новым годом, я почувствовала потребность проверить квартиру. Я позвонила Косте, и он сообщил, что вылетел на родину на две недели. Я поинтересовалась, перекрыл ли он воду, и, услышав отрицательный ответ, уведомила его о том, что сама пойду и сделаю это.
Когда я зашла в квартиру, я испытала настоящий шок: повсюду разбросаны вещи, на полу лежала кожура от семечек, в ванне были присохшие кастрюли. На кухне также царила неразбериха с кастрюлями, сковородками и тарелками, на которых оставались остатки пищи. Несколько предметов покрылись плесенью, а в холодильнике стоял неприятный запах от протекшего мясного фарша. Всюду валялись бутылки из-под алкоголя. В этом состоянии я немедленно позвонила Косте. Он извинился и объяснил, что просто не успел убрать после возвращения.
После этого я пригрозила Косте регулярными проверками. Он начал поддерживать порядок на уровне того, что мог, но когда он окончательно съехал, мне пришлось потратить почти 8 часов на уборку квартиры.
Дружные иностранцы
Последним моим квартирантом стал Омад, также из Таджикистана. Он сообщил, что будет жить в квартире с тремя коллегами. По его словам, все они трудолюбивые и чистоплотные. К жильцам у меня не возникло никаких претензий. Они всегда вовремя оплачивали аренду и все коммунальные услуги, проявляли вежливость и обходительность.
Как-то раз мне нужно было зайти в квартиру, чтобы забрать обои с антресолей. Я предупредила жильцов о своем визите, но в тот момент дома никого не оказалось. Мы договорились, что я смогу забрать все необходимое самостоятельно. В квартире я обнаружила, помимо двух диванов, которые мы разместили там после кражи первых квартирантов, ещё пяток спальных мест в виде матрасов. Часть из них была разобрана, а некоторые — скатаны в рулон.
В ванной не оказалось зубных щеток, и в целом помещение выглядело не очень чисто. Наиболее вероятно, что моя квартира служила временным приютом для трудовых мигрантов, которые останавливались здесь между возвращениями домой и отправлениями на работу. Как только у Омада закончилась работа в России, он сообщил, что уходит и пообещал, что квартира будет убрана и готова к передаче. Омад полностью рассчитался с долгами. Однако ключи передать он не смог, так как торопился на самолёт. Когда я пришла в квартиру, меня встретили полчища тараканов и грязная посуда, оставленная на полках кухонного гарнитура.
Вскоре после этого я развелась, приняла решение не сдавать квартиру и вернуться жить в неё. Я сделала ремонт и теперь понимаю одно: даже если мне будет нужно переехать в другой город, я не буду сдавать её ариендовать, поскольку считаю, что многие квартиранты не бережно относятся к чужому имуществу, не умеют поддерживать порядок, и некоторые из них даже воруют. К слову сказать, я сама снимала квартиры около трёх лет и ни разу не позволяла себе подобного поведения.
А вы когда-нибудь сдавали квартиру или были квартирантом?
